Häufige Fragen
An dieser Stelle haben wir für Sie Antworten auf die häufigsten Fragen zusammengestellt.
Die Gelder der Wohnungseigentümer müssen getrennt vom Vermögen des Verwalters gehalten werden. Bei der Bank darf der Verwalter folglich nicht das Konto der Eigentümergemeinschaft als Eigenkonto oder als Sonderkonto führen. Konteninhaberin ist grundsätzlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Bei einer Kontoneueröffnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft widerspricht es den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, ein solches als Treuhandkonto mit Inhaberschaft des Verwalters zu eröffnen.
Alle Maßnahmen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums hinausgehen, stellen bauliche Veränderungen dar. Da das WEG seit 1.12.2020 keine Modernisierungen mehr kennt, stellen auch derartige Maßnahmen bauliche Veränderungen dar. Unterschieden werden die Maßnahmen, die durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt werden und die Gestattungsmaßnahmen, die die bauwilligen Wohnungseigentümer durchführen (und auch die Kosten hierfür tragen).
Jede Maßnahme der baulichen Veränderung bedarf einer Beschlussfassung. Es kommt insbesondere nicht darauf an, ob einzelne Wohnungseigentümer durch die Maßnahme beeinträchtigt werden. Auch wenn keiner der Wohnungseigentümer durch die bauliche Veränderung beeinträchtigt wird, bedarf es zwingend einer Beschlussfassung.
Nach derzeitiger Rechtslage nicht. Allerdings liegt ein entsprechender Referentenentwurf des Bundesministeriums der Justiz und ein Gesetzentwurf der CDU/CSU-Fraktion vor, wonach durch entsprechende Erweiterung der Bestimmung des § 20 Abs. 2 S. 1 WEG Balkonkraftwerke als privilegierte bauliche Veränderung ausgestaltet werden sollen. Werden die Pläne Gesetz, haben die Wohnungseigentümer auch Anspruch auf Gestattung der Montage eines Balkonkraftwerks.
Nein, weder der eine noch der andere Anspruch besteht. Die privilegierte bauliche Veränderung gerichtet auf Schaffung einer Lademöglichkeit für E-Mobile in § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG setzt ein Recht zum Gebrauch voraus. Ein Recht zum Gebrauch der Lademöglichkeit in der Tiefgarage besteht nicht, da der Wohnungseigentümer kein Stellplatzeigentümer ist. Da im Übrigen keine Abstellmöglichkeiten existieren, besteht auch kein Anspruch auf Gestattung der Schaffung einer weiteren Lademöglichkeit.
Neben der Pflicht zur Erstellung der Niederschrift über die Eigentümerversammlung, ist der Verwalter auch verpflichtet, eine Beschluss-Sammlung zu führen. Das Führen der Beschluss-Sammlung ersetzt aber nicht die Pflicht zur Erstellung der Versammlungsniederschriften, sondern besteht zusätzlich. Die Beschluss-Sammlung gewährleistet, dass sich Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern über die bestehende Rechts- bzw. Beschlusslage informieren können. In die Beschlusssammlung sind alle Beschlüsse aufzunehmen.
Ein Eigentümerwechsel kann im Wege der rechtsgeschäftlichen Veräußerung erfolgen. Hierunter fällt der vertragliche Erwerb von Sondereigentum (z. B. durch Kaufvertrag oder Schenkung). Ferner kann ein Eigentümerwechsel durch Erbfolge oder Zwangsversteigerung erfolgen. Praktische Relevanz hat der Eigentümerwechsel in erster Linie hinsichtlich der Zahlungspflichten des neuen Eigentümers.
Der Eigentümerwechsel erfolgt zu dem Zeitpunkt, in dem das Eigentum im Grundbuch umgeschrieben wird. Mit seinem Ausscheiden aus der Eigentümergemeinschaft verliert der bisherige Eigentümer seine Rechte zur Teilnahme an der Eigentümerversammlung bzw. Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung. Neue Zahlungsverpflichtungen zu seinen Lasten kann die Eigentümergemeinschaft nicht mehr begründen. Bis zur Umschreibung im Grundbuch hat der veräußernde Wohnungseigentümer die laufenden Hausgelder zu zahlen. Abweichende Vereinbarungen zwischen Veräußerer und Erwerber etwa im notariellen Kaufvertrag haben hierauf keinen Einfluss und sind demnach im Verhältnis zur Gemeinschaft unerheblich.
Ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung ist der neue Eigentümer zur Teilnahme an den Eigentümerversammlungen berechtigt und kann so an den Beschlussfassungen mitwirken. Die ab dem Zeitpunkt der Eigentumsumschreibung fällig werdenden Hausgeldzahlungen gehen ausschließlich zu seinen Lasten.
Vor einem Eigentümerwechsel hat der Verwalter grundsätzlich zu prüfen, ob er entsprechend den Regelungen des § 12 WEG zur Erteilung einer Veräußerungszustimmung verpflichtet ist. Diese Zustimmungspflicht begründet sich in der für das Objekt gültigen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer weitergehenden Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung ins Grundbuch.
Vor einem Eigentümerwechsel hat der Verwalter grundsätzlich zu prüfen, ob er entsprechend den Regelungen des § 12 WEG zur Erteilung einer Veräußerungszustimmung verpflichtet ist. Diese Zustimmungspflicht begründet sich in der für das Objekt gültigen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung oder einer weitergehenden Vereinbarung der Eigentümergemeinschaft mit der Eintragung ins Grundbuch.
Finden sich keine vereinbarten Regelungen über die Ladungsfrist, beträgt diese 3 Wochen. Ihrem Wortlaut nach handelt es sich zwar nur um eine Soll-Vorschrift. Ein Unterschreiten der Einberufungsfrist kann dann jedoch grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der auf der Versammlung gefassten Beschlüsse führen, wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt.
Die Bildung einer Erhaltungsrücklage (vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes in § 21 Abs. 2 Nr. 4 WEG a. F. als „Instandhaltungsrückstellung“ bezeichnet) stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG das Regelbeispiel einer Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung dar. Ist demnach eine Erhaltungsrücklage (noch) nicht gebildet, hat ein jeder Wohnungseigentümer Anspruch auf eine Beschlussfassung, gerichtet auf die Bildung einer Erhaltungsrücklage. Bezüglich der Höhe der Erhaltungsrücklage ist den Wohnungseigentümern ein weites Ermessen eingeräumt. Entsprechendes gilt für die Frage, ob (größere) Erhaltungs-, also Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen, aus der Rücklage zu finanzieren sind oder ob z. B. die Erhebung einer entsprechenden Sonderumlage erfolgt. Die Erhaltungsrücklage gehört zum Gemeinschaftsvermögen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Im Fall eines Eigentümerwechsels besteht demnach kein Anspruch des ausscheidenden Wohnungseigentümers auf Auszahlung „seines Anteils“ an der Rücklage. Ein solcher existiert nämlich nicht. Die Darstellung des Stands der Erhaltungsrücklage stellt einen zwingenden Bestandteil des Vermögensberichts dar.
Jeder Wohnungseigentümer hat sein Sondereigentum so instand zu halten, dass Nachteile für andere Eigentümer nicht entstehen. Die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hingegen obliegt nach §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG berechtigt und verpflichtet, eigenständig die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, so sie von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen. Diese Grenze gilt nicht in Notfällen. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG kann der Verwalter dann zur Nachteilsabwendung alle erforderlichen Maßnahmen in die Wege leiten. Wer für Feuchtigkeitsschäden haftet, hängt davon ab, wo deren Ursache liegt.
Das Herzstück jeder Wohnungseigentümergemeinschaft ist eine ordnungsgemäße, ausgeglichene und gut organisierte Finanzverwaltung. Ein reibungsloses Zusammenspiel zwischen Wirtschaftsplan, Erhaltungsrücklage, ggf. weiteren sinnvollen Rücklagen, Sonderumlagen und Jahresabrechnung schafft die Voraussetzungen für die Liquidität der Gemeinschaft. Die Liquidität ist mit Blick auf § 9a Abs. 5 WEG von großer Bedeutung, denn diese Vorschrift schließt ein Insolvenzverfahren über das Verwaltungsvermögen einer Gemeinschaft aus. Nachteile sind mit der mangelnden Insolvenzfähigkeit für Gläubiger der Wohnungseigentümergemeinschaft aber gerade nicht verbunden. Die mangelnde Insolvenzfähigkeit der Gemeinschaft führt nicht zu einer Schwächung der Gläubigerrechte, da die Gläubiger notfalls den Anspruch der Gemeinschaft gegen ihre Mitglieder auf Ausstattung mit ausreichenden finanziellen Mitteln pfänden können.
Stets muss die Finanzverwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft sämtliche Aspekte eines möglichen Finanzbedarfs im Auge haben. Die Gemeinschaft muss nicht nur ausreichend finanzielle Mittel zur Begleichung der laufenden Bewirtschaftung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums haben, sie muss auch für Fälle unerwarteten Finanzierungsbedarfs, gerichtet auf erforderliche Erhaltungsmaßnahmen oder zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum, gerüstet sein und vor allem auch derart finanziell ausgestattet sein, dass eine Finanzierung gerichtlicher Auseinandersetzungen gesichert ist – unerheblich, ob insoweit das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer mit Blick auf etwaige Beschluss- oder Hausgeldklagen betroffen ist oder das Außenverhältnis, in dem etwa Gläubiger der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer diese auf Zahlung in Anspruch nehmen. Die Finanzverwaltung ist als Teil der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe des Verwalters auf Grundlage der Beschlüsse der Wohnungseigentümer.
Der Verwalter ist nach § 28 Abs. 1 Satz 2 WEG verpflichtet, für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan aufzustellen. Gegenstand des Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG ist allerdings nicht der Wirtschaftsplan an sich, also das grundlegende Rechenwerk, Gegenstand der Beschlussfassung sind lediglich die in ihm bzw. in den Einzelwirtschaftsplänen festgesetzten Vorschüsse, also die für die jeweilige Wirtschaftsperiode von den Wohnungseigentümern zu zahlenden Hausgelder. Konsequenz hiervon ist, dass lediglich formale Fehler des Wirtschaftsplans keine erfolgreiche Anfechtungsklage mehr begründen können. Lediglich dann, wenn die fehlerhafte Erstellung des Wirtschaftsplans Auswirkungen auf die Höhe der von den Wohnungseigentümern zu leistenden Hausgeldvorschüsse hat, wäre eine Anfechtungsklage erfolgreich.
Nach § 1 Abs. 5 WEG sind das Grundstück und das Gebäude gemeinschaftliches Eigentum, soweit sie nicht im Sondereigentum oder im Eigentum eines Dritten stehen. Nach § 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Gebäudes zwingend Gemeinschaftseigentum, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden. Zwingend im Gemeinschaftseigentum stehende Bereiche oder Gegenstände können auch durch die Teilungserklärung nicht zu Sondereigentum erklärt werden.
Die Gemeinschaftsordnung stellt die Verfassung der Gemeinschaft dar und hat insoweit überragende Bedeutung in der Praxis des Wohnungseigentums.
Eine Gemeinschaftsordnung ist für das Entstehen bzw. die Begründung einer Wohnungseigentümergemeinschaft aber nicht erforderlich, insoweit bedarf es lediglich einer Teilungserklärung nach § 8 WEG oder eines Teilungsvertrags nach § 3 WEG. In der Praxis ist die Gemeinschaftsordnung meist Bestandteil der Teilungserklärung bzw. des Teilungsvertrags. Zu berücksichtigen ist dabei stets, dass die Regelungen in einer Gemeinschaftsordnung nicht von den Wohnungseigentümern selbst, sondern vom teilenden Eigentümer bzw. dessen Notar festgelegt werden. In der Praxis sind insoweit unglückliche bzw. unpraktikable Regelungen keine Seltenheit. Häufig werden Formularbestimmungen auf eine Vielzahl von Gemeinschaften übertragen, ohne die Besonderheiten des Einzelfalls zu berücksichtigen.
Die Wohnungseigentümer haben die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen. Diese werden durch Beschluss nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG auf Grundlage des Wirtschaftsplans für die entsprechende Wirtschaftsperiode festgelegt und nach dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel auf die Wohnungseigentümer umgelegt. Der nach dem Gesamt- und den Einzelwirtschaftsplänen auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Vorschussbetrag wird als Hausgeld bezeichnet.
Eine Hausordnung soll dem gedeihlichen Zusammenleben der Miteigentümer dienen und deren Zusammenleben möglichst störungsfrei ordnen. Sie kann auf verschiedenen Wegen zustande kommen und unterliegt als Gebrauchs- und Nutzungsregelung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestimmten Schranken. Als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung nach § 19 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer gem. § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG einen Anspruch auf Aufstellung einer Hausordnung.
Die Haustür ist dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen. Zu beachten ist , dass ein Beschluss über das nächtliche Verschließen der Hauseingangstür den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen kann. Da Haustürschließanlagen existieren, die ein Verschließen des Hauseingangs zulassen und dennoch ein Öffnen durch flüchtende Bewohner ohne Schlüssel ermöglichen, entspricht es nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn die Wohnungseigentümer beschließen, in den Nachtstunden die Haustür verschlossen zu halten. In Notsituationen kann sich die verschlossene Haustür für flüchtende Personen als tödliche Falle entpuppen. Ein derartiger Beschluss überschreitet das Ermessen der Wohnungseigentümer deutlich.
Liegen Heizkörper im Sondereigentumsbereich, sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen, wenn ihnen nur eine Funktion für die Versorgung einer einzelnen Einheit zukommt und diese nicht funktional für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage notwendig sind. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können demnach durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate, nicht aber etwa Verdunstungsröhrchen, die als Geräte der Verbrauchserfassung im Gemeinschaftseigentum stehen. Liegen sie in gemeinschaftlichen Räumen, so handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.
Liegen Heizkörper im Sondereigentumsbereich, sind sie dem Sondereigentum zuzuordnen, wenn ihnen nur eine Funktion für die Versorgung einer einzelnen Einheit zukommt und diese nicht funktional für den Betrieb der gesamten Heizungsanlage notwendig sind. Heizkörper und dazugehörige Leitungen zum Anschluss an eine Zentralheizung können demnach durch Teilungserklärung oder nachträgliche Vereinbarung dem Sondereigentum zugeordnet werden. Sondereigentum sind dann vorbehaltlich ausdrücklicher anderweitiger Regelung in der Teilungserklärung auch Heizungs- und Thermostatventile und ähnliche Aggregate, nicht aber etwa Verdunstungsröhrchen, die als Geräte der Verbrauchserfassung im Gemeinschaftseigentum stehen. Liegen sie in gemeinschaftlichen Räumen, so handelt es sich um Gemeinschaftseigentum.
Ein Heizkostenverteiler steht im Gemeinschaftseigentum, da er der Ermittlung der Kostenverteilung i. S. d. § 16 Abs. 2 WEG dient.
Zwar dürften sie eher Zubehör darstellen, wurden sie allerdings von der Gemeinschaft angeschafft, stellen sie Gemeinschaftsvermögen nach § 9a Abs. 3 WEG dar.
Grundsätzlich entspricht auch der Einbau von funkbasierenden Heizkostenverteilern den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Insbesondere stehen einem Einbau und einer Ablesung durch den entsprechend beauftragten Abrechnungsdienstleister keine datenschutzrechtlich relevanten Gründe entgegen.
Die Erstellung der Jahresabrechnung ist eine der wesentlichsten Pflichten des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Jahresabrechnung ist eine zeitnah zu erstellende, geordnete Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben des betreffenden Wirtschaftsjahres. Sie muss übersichtlich und für einen nicht geschulten Wohnungseigentümer ohne Hinzuziehung eines sachverständigen Dritten nachvollziehbar sein. Sie ist als schlichte Einnahmen-Ausgaben-Rechnung zu erstellen. Es bedarf einer Beschlussfassung nach „ 28 Abs. 2 S. 1 WEG über die Festsetzung der Nachschüsse bzw. die Anpassung der Vorschüsse gegenüber dem Wirtschaftsplan. Über die Jahresabrechnung beschließen die Eigentümer mit einfacher Mehrheit.
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht keinen Kassenprüfer vor. Der Grund ist plausibel, da die Wohnungseigentümer einen Verwaltungsbeirat bestellen können. Seit 1.12.2020 sind die Wohnungseigentümer nach § 29 Abs. 1 WEG nicht mehr gezwungen, eine bestimmte Zahl von Wohnungseigentümern zum Beirat zu bestellen. Sie können die Zahl der Beiräte vielmehr flexibel auf die Bedürfnisse ihrer konkreten Gemeinschaft ausrichten. So kann es sich anbieten, etwa in kleinen Gemeinschaften lediglich einen Wohnungseigentümer zum Beirat zu bestellen.
Dem Verwaltungsbeirat obliegt allerdings nicht nur die Kassen- bzw. Rechnungs- oder Belegprüfung, vielmehr unterstützt und überwacht er auch den Verwalter. Des Weiteren fungiert der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter. Allerdings haben die Wohnungseigentümer auch die Möglichkeit, einen anderen Wohnungseigentümer hierzu durch Beschluss zu bestellen. Allein die Wahl eines Kassenprüfers ist mangels Beschlusskompetenz nicht möglich, hierzu bedarf es einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer.
Für die Mitglieder des Verwaltungsbeirats wird in aller Regel eine sog. Beiratshaftpflichtversicherung abgeschlossen, die von der Gemeinschaft zu bezahlen ist. Sind Mitglieder des Beirats unentgeltlich tätig, haften sie nur für Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit.
Nicht nur die Veränderung der äußeren Ansicht durch die Anbringung von Trennwänden, Balkonverkleidungen, Markisen kann einen erheblichen Verwaltungsmehraufwand zur Folge haben. Auch die eigentlich als Kleinigkeit anzusehende Bestellung und Anbringung von Klingel- und Briefkastenschildern birgt in mancher Verwaltungseinheit ein nicht zu unterschätzendes Arbeitspensum.
Briefkasten- und Klingelanlage sind zwingender Bestandteil des Gemeinschaftseigentums. Als Bestandteil der Briefkasten- und Klingelanlage ist somit auch das eigentliche Klingel- bzw. Briefkastenschild (Namensschild) eindeutig dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen.
Da eine einheitliche Gestaltung der äußeren Gestalt des Eingangsbereichs mit der dortigen Briefkasten- bzw. Klingelanlage nur unter Verwendung einheitlicher Namensschilder gegeben ist, müssen auch die Namensschilder dem gemeinschaftlichen Eigentum zugeordnet werden.
Kosten für Änderungen gehen zu Lasten der Eigentümer.
Jeder Wohnungseigentümer ist gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG). Der Anteil des einzelnen Wohnungseigentümers bestimmt sich in erster Linie nach den im Grundbuch eingetragenen Miteigentumsquoten. Die Verteilung der Kosten von Maßnahmen der baulichen Veränderung richtet sich nach § 21 WEG.
Als weitere Finanzierungsform neben der Erhebung einer Sonderumlage oder eines Zugriffs auf die Erhaltungsrücklage kann auch eine Darlehensaufnahme infrage kommen. Bereits der BGH hat insoweit bestätigt, dass eine entsprechende Beschlusskompetenz besteht und die Aufnahme eines Darlehens ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann.
Seit dem 1.12.2020 besteht nach § 23 Abs. 1 S. 2 WEG die Möglichkeit, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Es besteht also Beschlusskompetenz darüber, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer Rechte ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Rein virtuelle Wohnungseigentümerversammlungen sieht das Gesetz allerdings nicht vor, weshalb auch im Fall entsprechender Beschlussfassung stets die Möglichkeit verbleiben muss, an den Versammlungen persönlich teilzunehmen. Die konkrete Ausgestaltung der elektronischen Kommunikation im Einzelnen und welche technischen und organisatorischen Rahmenbedingen insoweit einzuhalten sind, obliegt den Wohnungseigentümern.
Nach der Bestimmung des § 24 Abs. 6 WEG sind die in der Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschlüsse in eine Niederschrift (Protokoll) aufzunehmen. Die Niederschrift ist von dem Vorsitzenden bzw. Versammlungsleiter und einem Wohnungseigentümer und, falls ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, auch von dessen Vorsitzenden oder seinem Vertreter zu unterschreiben. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die Niederschriften einzusehen. Die Verpflichtung zur Erstellung der Versammlungsniederschrift besteht unabhängig von der weiteren in § 24 Abs. 7 WEG geregelten Verpflichtung, die verkündeten Beschlüsse unverzüglich in die Beschluss-Sammlung aufzunehmen.
Die Versammlungsniederschrift dient dem Informationsinteresse der Wohnungseigentümer – insbesondere der in der Versammlung nicht Anwesenden – und ihrer Rechtsnachfolger. Möglichst lückenlos soll insoweit die Rechtslage der Gemeinschaft neben den Bestimmungen der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung und etwa weiter existierenden Vereinbarungen der Wohnungseigentümer transparent gemacht werden.
Aus ihrem Wesen als Informationsmedium über die Beschluss- und somit wesentliche Rechtslage innerhalb der Gemeinschaft folgt, dass Versammlungsniederschriften zeitlich unbegrenzt aufbewahrt werden müssen.
Rohrleitungen durchziehen die gesamte Wohnanlage – egal, ob es sich um Heizungs-, Wasser- oder Versorgungsrohre zur Versorgung des Gemeinschaftseigentums sowie der einzelnen Sondereigentumseinheiten handelt. Insbesondere im Hinblick auf etwa erforderliche Erhaltungsmaßnahmen ist zunächst zu klären, welche Rohrbereiche im Gemeinschaftseigentum und welche im Sondereigentum der einzelnen Wohnungseigentümer stehen. Problematisch kann die Frage der Kostenverteilung bei durchzuführenden Erhaltungsmaßnahmen werden.
Das Sondereigentum ist gesetzlich in § 5 Abs. 1 WEG definiert. Hiernach sind Gegenstand des Sondereigentums die gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 WEG bestimmten Räume sowie die zu diesen Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das gemeinschaftliche Eigentum oder ein auf Sondereigentum beruhendes Recht eines anderen Wohnungseigentümers über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird.
Konkretisiert wird es in Abgrenzung zum Gemeinschaftseigentum durch die Teilungserklärung und den Aufteilungsplan. Was nicht entsprechend bestimmt wird, ist Gemeinschaftseigentum. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt sich das Wohnungseigentum aus dem Sondereigentum und dem Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum zusammen (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an abgeschlossenen Räumen begründet werden (§ 3 Abs. 3 WEG). Das Sondereigentum kann sich nach § 3 Abs. 2 WEG auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken. Voraussetzung ist, dass die im Sondereigentum stehenden Räume die wirtschaftliche Hauptsache bleiben. Auch an Außenstellplätzen kann Sondereigentum begründet werden, weil § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG ihre Raumeigenschaft fingiert.
Das Sondereigentum entsteht gemäß § 2 WEG bei Begründung von Wohnungseigentum durch Vertrag (§ 3 WEG) oder durch Teilung (§ 8 WEG). Teileigentum ist das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen. Nach § 1 Abs. 6 WEG gelten die Vorschriften über das Sondereigentum entsprechend für das Teileigentum.
Sondernutzungsrechte verleihen den entsprechend begünstigten Wohnungseigentümern das alleinige Gebrauchs- und Nutzungsrecht der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums. Die übrigen Wohnungseigentümer sind von Gebrauch und Nutzung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen.
Seit 1.12.2020 haben Sondernutzungsrechte an Bedeutung verloren, da sich nach § 3 Abs. 2 WEG das Sondereigentum auch auf außerhalb des Gebäudes liegende Flächen erstrecken kann und nach § 3 Abs. 1 Satz 3 WEG Sondereigentum auch an Außenstellplätzen begründet werden kann.
Die Begründung von Sondernutzungsrechten kann nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgen. Mit Blick auf den Nutzungsentzug der übrigen Wohnungseigentümer bedarf es zwingend einer Vereinbarung, soweit keine spezifische Öffnungsklausel existiert. Bei Begründung eines Sondernutzungsrechts zugunsten einzelner Wohnungseigentümer ist stets auch an eine entsprechende Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtung – zumindest an eine entsprechende Kostentragungsverpflichtung – zu denken.
Die Sonderumlage stellt eine Ergänzung des Wirtschaftsplans dar. Ihrem Wesen nach soll die Sonderumlage daher finanziellen Engpässen der Gemeinschaft im Fall unvorhergesehenen Finanzierungsbedarfs im laufenden Wirtschaftsjahr begegnen. Die Erhebung einer Sonderumlage kommt also immer dann in Betracht, wenn Ausgaben nicht aus den laufenden Hausgeldern finanziert werden können und ein Zugriff auf eine Rücklage oder eine Kreditaufnahme nicht möglich oder erwünscht ist. Sonderumlagen kommt gerade im Bereich der Erhaltung, also der Instandhaltung und Instandsetzung, des Gemeinschaftseigentums große Bedeutung zu, auch wenn eine Erhaltungsrücklage gebildet ist. Auch „Liquiditätsumlagen“ im Fall von Hausgeldausfällen einzelner Wohnungseigentümer sind in der Praxis keine Seltenheit. Von Bedeutung sind Sonderumlagen auch zur Finanzierung von Maßnahmen der baulichen Veränderung, die mit einer Kostenbelastung aller Wohnungseigentümer verbunden sind, erst recht aber dann, wenn gerade nicht alle kostentragungsverpflichtet sind.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft wird entweder durch Vereinbarung gemäß § 3 WEG oder durch die Erklärung eines einzelnen Eigentümers gemäß § 8 WEG begründet. In beiden Fällen wird eine Urkunde, in der Regel Teilungserklärung genannt, erstellt, in der die Aufteilung des Grundstücks bzw. des Gebäudes beschrieben wird. In aller Regel enthält die Teilungserklärung als weiteren Teil die Gemeinschaftsordnung, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt.
Nach § 35a Abs. 2 EStG kommt für bestimmte haushaltsnahe Dienstleistungen eine Ermäßigung der Einkommensteuer in Höhe von 20 %, höchstens aber 600 EUR in Betracht. Der Steuerabzug kommt bei Handwerkerleistungen in Betracht, sofern es sich um
- Renovierungs-,
- Erhaltungs- oder
- Modernisierungsmaßnahmen
handelt.
Auch sog. „Kontrollaufwendungen“ wie etwa Schornsteinfegergebühren und insbesondere auch Kosten der Treppenhausreinigung gehören dazu. Bezugsgrundlage der Steuerminderung ist der in Rechnung gestellte Arbeitslohn. Für unsere Eigentümer erstellen wir gerne eine entsprechende Bescheinigung.
Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist ein Beschluss auch ohne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Eine ganz wesentliche und praxisrelevante Erleichterung hat der Gesetzgeber mit der Bestimmung des § 23 Abs. 3 Satz 2 WEG geschaffen. Hiernach können die Wohnungseigentümer beschließen, dass für einen einzelnen Gegenstand die Mehrheit der abgegebenen Stimmen auch im Umlaufverfahren genügt.
Die Unauflöslichkeit einer Wohnungseigentümergemeinschaft gemäß § 11 WEG ist ein charakteristisches Merkmal des Wohnungseigentumsrechts. Daher ist es verständlich, dass die Mitglieder einer Gemeinschaft größtes Interesse daran haben, bereits im Vorfeld erkennbar problematischen Eigentümern den Zutritt zu ihrer Gemeinschaft zu verwehren. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann daher als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten – in aller Regel des Verwalters – bedarf. Die Zustimmung kann allerdings nur dann verweigert werden, wenn ein wichtiger Grund dies auch rechtfertigt. Wird die Zustimmung (unberechtigt) verweigert, kann der Zustimmungsberechtigte gerichtlich auf Erteilung der Zustimmung in Anspruch genommen werden. Ob in Ihrer Gemeinschaft eine Verwalterzustimmung erforderlich ist, beantworten wir Ihnen gerne in einem Telefonat.
Viele Wohnungseigentümer nutzen ihre Eigentumswohnung nicht selbst, sondern vermieten diese. Jeder Wohnungseigentümer hat gem. § 13 Abs. 1 WEG das Recht, die im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu vermieten. Im Rahmen des Mitgebrauchs hat der Mieter zwar grundsätzlich dieselben Rechte wie der Wohnungseigentümer, ihn treffen jedoch auch dieselben Pflichten. Insbesondere hinsichtlich der laufenden Kosten und Lasten sollte bereits bei Abschluss des Mietvertrags auf eine entsprechende Vertragsgestaltung geachtet werden. Seit 1.12.2020 ist für die Betriebskostenabrechnung auch der zwischen den Wohnungseigentümern geltende Kostenverteilungsschlüssel maßgeblich. Allerdings nur dann, wenn die Mietvertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Vermietende Wohnungseigentümer sollten sich schließlich vor Augen führen, dass sie bei bestimmungswidrigem Gebrauch durch ihre Mieter selbst Adressaten von entsprechenden Maßnahmen der Eigentümergemeinschaft sein können. Seit 1.12.2020 kann der Mieter z. B. nach § 554 BGB Abs. 1 BGB verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchschutz dienen.
Haben Sie Fragen zu einem passenden Mietvertrag für Ihre vermietete Eigentumswohnung? Sprechen Sie uns gerne an.
Als Versicherungsnehmerin trifft die Pflicht zur Abwicklung von Versicherungsschäden am Gemeinschaftseigentum die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter als ihr Organ. Die Behebung von Schäden am Sondereigentum ist Sache des jeweiligen Eigentümers. In einem derartigen Fall beschränkt sich die Pflicht des Verwalters darauf, den Schaden beim Versicherer anzuzeigen, etwaige Notmaßnahmen zu treffen und den Wohnungseigentümer bei der Geltendmachung seines Entschädigungsanspruchs gegenüber dem Versicherer zu unterstützen. Hierfür kann eine separate Vollmachtserteilung und Beauftragung des Verwalters notwendig werden, soweit es sich um einen Schaden am Sondereigentum handelt.
Türen im Bereich des Gemeinschaftseigentums – also die Zugangstür zu der Wohnanlage, Garagentüren, Kellertüren – gehören zum gemeinschaftlichen Eigentum. Auch die jeweilige Eingangstür zu den Sondereigentumseinheiten ist dem gemeinschaftlichen Eigentum zuzuordnen.
Erhaltungsmaßnahmen an diesen Türen sind also Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und von dieser zu finanzieren. Anderes kann aber vereinbart werden. So kann etwa in der Gemeinschaftsordnung geregelt werden, dass die Erhaltung, also auch ein erforderlicher Austausch, der Eingangstüren den jeweiligen Wohnungseigentümern auf deren Kosten obliegt.
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